Tình tiết sự kiện:

Công ty T (Nguyên đơn - Bên cho thuê) ký hợp đồng thuê tài sản với Công ty X (Bị đơn - Bên thuê). Bên thuê đã sử dụng tài sản nhưng không thanh toán tiền thuê và Hội đồng Trọng tài ra Phán quyết trọng tài buộc Bên thuê phải thanh toán tiền thuê cho Bên cho thuê.

Bài học kinh nghiệm:

Quan hệ giữa các Bên là quan hệ thuê tài sản được hình thành từ hợp đồng xác lập năm 2003. Nguyên đơn cho Bị đơn thuê nhà xưởng và các công trình công nghiệp (hệ thống điện, nước, đường nội bộ, tường bao, hệ thống phòng cháy chữa cháy, nhà để xe...) với thời hạn thuê 10 năm tính từ ngày bàn giao với giá thuê là 70.000 USD/1 năm và được thanh toán bằng VNĐ. Trong hợp đồng, các Bên thỏa thuận “Thời hạn thuê là 10 năm tính từ ngày đối tượng thuê được Bên B bàn giao cho Bên A sử dụng, chia thành 02 giai đoạn, mỗi giai đoạn 05 năm, ký hợp đồng thuê theo từng giai đoạn”. Thực tế, Bị đơn vẫn sử dụng nhà xưởng và công trình công nghiệp thuê của Nguyên đơn một cách ổn định từ khi nhận tài sản đến khi có tranh chấp. Do một số mâu thuẫn trong nội bộ giữa các thành viên góp vốn trong công ty của Nguyên đơn cho nên đến đầu năm 2012 Nguyên đơn chưa yêu cầu Bị đơn thanh toán tiền thuê nhà xưởng từ năm 2007 đến năm 2012. Trong năm 2012, Nguyên đơn đã nhiều lần gửi công văn yêu cầu Bị đơn thanh toán tiền thuê nhà xưởng từ năm 2007 đến năm 2012. Câu hỏi đặt ra là Bên thuê có trách nhiệm trả tiền thuê tài sản đối với thời gian đã sử dụng tài sản thuê không? Hội đồng Trọng tài đã theo hướng Bên thuê phải trả tiền thuê cho cả hai giai đoạn nêu trong hợp đồng.

Đối với giai đoạn 01 của hợp đồng, theo Hội đồng Trọng tài, “cho dù Bị đơn trình bày rằng việc Bị đơn chưa trả tiền thuê là do lỗi của Nguyên đơn, nhưng một khi Bị đơn đã khẳng định Bị đơn không có ý kiến về tiền thuê trong giai đoạn 01 thì việc Bị đơn chưa trả tiền thuê trong 17 tháng ở giai đoạn nêu trên đã có đủ cơ sở để khẳng định Bị đơn vi phạm hợp đồng và do đó, Bị đơn phải thanh toán cho Nguyên đơn số tiền thuê trong 17 tháng”.

Về giai đoạn 02 của hợp đồng, Bị đơn cho rằng Nguyên đơn phải ký hợp đồng cho giai đoạn 02 rồi mới xem xét vấn đề thanh toán tiền thuê của giai đoạn 02 nhưng Hội đồng Trọng tài cho rằng “nếu Bị đơn chỉ muốn ký hợp đồng cho giai đoạn một thì ngay trước khi kết thúc thời hạn hợp đồng của giai đoạn 01 vào tháng 02/2009, Bị đơn cần phải thông báo và thỏa thuận lại với Nguyên đơn về việc ký hợp đồng giai đoạn 02 nhưng Bị đơn, tuy đã cố gắng tìm cách liên lạc, song đã không nỗ lực hết sức để đạt kết quả đó. Trong khi đó trên thực tế, Bị đơn vẫn sử dụng công trình thuê từ ngày được bàn giao cho đến hiện nay. Điều này có thể hiểu rằng Bị đơn vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng”. Vẫn theo Hội đồng Trọng tài, “căn cứ vào các hồ sơ, tài liệu và chứng cứ liên quan tới vụ việc được Nguyên đơn và Bị đơn cung cấp và qua trình bày, tranh luận của các Bên tại phiên họp giải quyết vụ tranh chấp, Hội đồng Trọng tài không thấy có bất cứ chứng cứ nào quy định rằng Nguyên đơn sẽ không được Bị đơn trả tiền thuê nếu hợp đồng cho giai đoạn 02 chưa được ký kết. Ngoài ra, trong Công văn số 03/XT-TTTTVN của Bị đơn đề ngày 04/10/2013 gửi VIAC, Bị đơn đã giải thích rằng mục đích của việc đề xuất 05 năm ký hợp đồng một lần là để có quá trình tìm hiểu thị trường Việt Nam, tìm hiểu tình hình sản xuất kinh doanh xem có thể ký tiếp hợp đồng cho 05 năm tiếp theo không và kiểm soát việc điều chỉnh tăng giá cho thuê. Trong thực tế giá thuê không tăng cho đến tận bây giờ. Do đó, Hội đồng Trọng tài cho rằng chưa có đủ cơ sở để cho rằng Nguyên đơn không có quyền đòi tiền thuê của giai đoạn 02 cũng như chưa có đủ cơ sở để Bị đơn được miễn nghĩa vụ thanh toán tiền thuê trong giai đoạn 02”. Như vậy, Bên thuê tài sản phải trả tiền thuê một khi đã sử dụng tài sản thuê cho dù các Bên chưa ký lại hợp đồng cho giai đoạn 02.

Hướng giải quyết của Hội đồng Trọng tài là thuyết phục. Đối với giai đoạn 01, hướng giải quyết này không có khó khăn gì vì, theo Bộ luật dân sự, “bên thuê phải trả tiền thuê” (Điều 480 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015). Đối với giai đoạn 02, khó khăn phát sinh từ việc các Bên thỏa thuận “ký hợp đồng thuê theo từng giai đoạn” nhưng các Bên chưa ký hợp đồng cho giai đoạn 02 và Bên thuê vẫn tiếp tục sử dụng ổn định tài sản thuê. Trong trường hợp này, chúng ta có thể hiểu các Bên vẫn tiếp tục duy trì quan hệ thuê tài sản. Do đó, theo quy định trên, bên thuê phải trả tiền thuê như Hội đồng Trọng tài đã phán xét.

*Tuyên bố bảo lưu: Bài viết được đăng tải với mục tiêu cung cấp thông tin có giá trị tham khảo đối với các Trọng tài viên, các bên tranh chấp, những người tham gia tố tụng trọng tài cũng như những người đang nghiên cứu và tìm hiểu về phương thức trọng tài thương mại và không có bất kỳ mối liên hệ hay có mục đích nhằm thể hiện ý kiến, quan điểm của Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC). Mọi sự dẫn chiếu, trích dẫn từ bên thứ ba bất kỳ đến một phần hoặc toàn bộ nội dung tại bài viết này đều không có giá trị và không được VIAC thừa nhận.